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仗義執言 - 易憲容首頁
國內樓市保衛戰打響了什么?
2019-05-21
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    最近有媒體文章標題是“樓市保衛戰打響:住建部對10城出手 今年調控已超164次”,該文章的標題看上去十分吸引眼球,但是樓市保衛戰到底保衛的是什么卻不知道?是保衛政府的房地產調控政策,還是保衛已經持續上漲43個月的房價。對于一般民眾來說,對此肯定是不知所云。

    根據新華社5月18日的消息,為進一步落實房地產市場調控城市主體責任,住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住房價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

    住建部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,進一步加強市場監測分析,及時解決市場運行中出現的問題,切實把穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處,確保房地產市場平穩健康發展。

    其實,這種預警所起到作用是十分有限的。因為,對于這些政府職能部門提到的預警城市,政府職能部門早就對這些城市預警過,但是這些城市的房地產市場還是火爆,房價同樣是快速上漲。比如,2018年6月,住建部等多部委決定于2018年7月初至12月底在30城先行開展治理房地產市場亂象專項行動,其中就包括蘇州和佛山;同年2018年5月,住建部就房地產調控問題約談12個城市相關負責人,佛山在列。

    盡管住建部上次進行預警提示之際,蘇州的調控政策便如約而至。5月11日,蘇州市政府發布《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施,購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓。但是這樣的政策對房價上漲,對房地產的炒作能夠起到作用同樣是十分有限的??梢哉f,在未來幾個月,這些預警過的城市,其房地產市場火爆并不會因為預警而退熱,反之,有可能房價還會上漲?;蛘哌@些城市對房價上報統計數據進行人為的調整。

    正如我早就指出的,國內大中城市的房價之所以會出現持續43個月的上漲,之所以會會出現4月二線三線城市的房價上漲都在兩位數以上,根源還在于政府的房地產調控目標假定前提與“房子是住的,而不是炒作的”市場定位是相悖的。

    “只住不炒”的房地產市場定位,其基本原則是讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場,而不是以投資炒作為主導的市場。如果住房是消費市場,或政府的房地產調控目標要讓國內房地產市場回歸到住房消費市場,那么房地產市場調控政策就得讓房地產價格回歸理性,回歸到住房消費者有支付能力購買水平上,而不是僅象征性遏制住房投機炒作(比如目前不少城市出臺的對購買的住房在一定時間內限制出售,這就是象征性遏制住房炒作)。

    而以住房消費者為主導的市場,住房價格是調整市場供求關系的主要信號。即住房的價格逐漸下跌,住房的需求也逐漸增加;住房的價格上漲,住房需求減少。而當前國內的房地產市場情況是,住房銷售面積下降,住房的價格則在上漲;住房的價格上漲,住房需求量增加。這完全說明當前國內的房地產市場是以投機炒作為主導的市場而不是以消費為主導的市場。所以,中國要建立起房地產市場的長效機制,就得讓房地產市場真正回歸到“只住不炒”的市場定位上來,就得讓當前國內房地產市場的性質真正轉型,真正回歸到以住房消費為主導的市場上來。

    但是今年政府職能部門所確立的“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標,其理論前提就是認定當前住房是以投資為主導的市場(投資品與消費品的本質區別就在于其定價基礎差異性,投資品價格變化是以市場預期來決定,消費品的價格則是以市場供求關系來決定)。因為“三穩”的核心是穩預期,房價上漲的預期穩定了,房價與地價自然會穩定。如果以“三穩”來落實“只住不炒”的市場定位,在政策上肯定是不對路,這也是當前國內房地產市場越是調控,房價越是上漲的關鍵所在。如果樓市保衛戰是保衛的“三穩”的房地產調控政策落到實處,那么在一城一策的房地產調控政策背景下,要讓國內許多城市的房價不再快速上漲而穩定下來,幾乎是天方夜譚。

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  • 房價又將新一輪上漲?誰在瘋狂拿地?---房企,為何房子賣不動,反而要加快拿地多建房?--看似荒謬,其實是一個龐氏局:平均負債高達80%以上,只能借新還舊,所以,也只能拿新地塊以獲取新的貸款,償還舊債。但,這種龐氏局,終有一天破滅?
    2019/5/21 15:15:56
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草根簡介


1958年出生于江西上高。1982年入上海華東師范大學,分別在1986年、1989年獲得上海華東師范大學學士和碩士學位。1989-1994年在湖南師范大學工作。1994年入中國社會科學院研究生院財貿系學習,1997年獲得博士學位。1997年7月-1999年9月進入中國人民大學經濟學博士后流動站工作。1998-2000年到香港大學經濟金融學院跟隨張五常教授學習與工作三年。1999年7月曾到臺灣清華大學做訪問研究。從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。目前為中國社會科學院金融研究所金融發展室主任。聯系郵件:[email protected]



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