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空頭大師 - 張平首頁
房價什么時候能達到頂峰,然后下跌呢?
2019-07-11
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    從目前情況來看,全國各地的房價都輪漲了一遍,房地產市值已經達到450萬億人民幣,相當于歐洲+美國+日本的房地產市值的總和,已經達到了頂峰。至于什么時候從頂峰上再跌下來,我們認為,一二線城市房價在調控政策的影響下,會緩慢下跌,實現軟著陸,而大量的三四線及以下城市,部分地區房價出現大起大落在所難免,也無礙大局。

    實際上,目前房價還在頂峰徘徊,繼續上漲有房地產調控政策限制,而要想下跌,則要滿足以下幾個條件:第一,中國經濟增速放緩,本來預期是V型反轉,現在是L型走勢。那么,經濟下行時間一長,會導致投資風險加大,投資者開始收縮戰線。此外,經濟下行會導致購房者收入預期減少,此時購房者才是真正的意義上的剛性需求,可以把一些非理性購房需求給排除出去。

    第二,中國經濟結構出現了轉換,由原來的固定資產投資(房地產+基建)轉向靠消費來拉動經濟增長。這樣房地產將成為國內眾多產業的一枝,將來是百花爭艷,而不是鶴立雞群。屆時,地方政府也擺脫了對房地產的依賴,也就會嚴格執行房地產調控。而未來中國經濟要想可持續發展,也必須擺脫對房地產的依賴。

    第三,貨幣政策寬松周期結束,因為貨幣持續寬松,大量資金就會流向房地產業,房價怎可能下跌?要讓房價下跌,房貸利率必須上調、對購置二套以上房產者取消貸款。只有讓居民加杠桿炒房受到限制,高房價無力被支撐,也只能是一條下跌的路可以走。同時,要讓銀行貸款中的房貸占經逐步下降,今年上半年,房貸占到貸款總額的五成,這等于子彈在源源不斷的供應,這會遲滯房價調整進程。

    第四,一些三四線城市房價前期是因棚改貨幣化安置而被炒上去的。在短期內快速達到翻番,現在處于高峰位置。這些三四線城市本來人口流出大于流入,又沒有什么特色產業,這些三四線城市房價之所以達到八千元/平方米以上,主要是之前游資的炒作,而游資如果選擇撤離,那么,部分三四線城市房價很可能出現大起大落或者有價無市。

    第五,未來一二年內國內將實行房地產稅,必然會對二套以上的房產征收,這時不僅房價會出現拐點,還能讓地方政府擺脫對土地財政的依賴,未來地方政府可以從容的將大量土地推向市場,開發商拿到的土地價格就會回落,地價降了,房價也會回落。目前,土地價格占到房價的50%以上,所以,土地價格下落新商品房的價格也會回落。

    目前,國內的房價已經達到了一個頂峰,居民家庭資產中房產占到77%,其他金融資產只有23%,居民家庭加杠桿已經用到了極致,房價再難有上漲空間。不過,要讓房價出現趨勢性拐點,必須要經濟增速放緩、經濟結構逐步擺脫對房地產的依賴、貨幣政策逐步收緊、房產稅呼之欲出。目前情況也恰巧都趕上了,未來只要保證一二線城市房價不出現大起大落,發生系統性風險,三四線城市部分城市房價出現調整,是不會有太大問題的。

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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業?,F任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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